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シニア向け分譲マンションのメリット・デメリットを紹介!サ高住との違いは?

シニア向け分譲マンションのメリット・デメリットを紹介!サ高住との違いは?

高齢の家族の様子をなかなか見に行けず心配が募ると、「施設へ入居させたほうがいいのでは?」と悩んでしまうことがあるかもしれません。高齢者の向けの施設は介護施設だけではなく、健康で自立している人向けのシニア向け分譲マンションやサ高住(サービス付き高齢者向け住宅)などがあります。しかし、それぞれの違いがわからず悩む方も多いでしょう。この記事では、シニア向け分譲マンションの特徴や費用について詳しく解説します。家族に最適な住まいを検討したい方はぜひ参考にしてください。

シニア向け分譲マンションとは

シニア向け分譲マンションとは一般の業者が販売している分譲マンションのことです。ただし、高齢者をターゲットにしているため、施設がバリアフリー化されています。自立または要支援程度の介護状態の方が入居できます。提供されるサービスに決まったものはありませんが、サ高住と同様に安否確認と生活相談を行うことが多く、また食事の提供や掃除洗濯緊急時の対応も対応可能です。設備として温泉やシアタールームフィットネスジム、温泉などが併設されていることもあり、サークル、レクレーションも充実しています。

シニア向け分譲マンションの設備・サービス

介護・医療サービス

シニア向け分譲マンションは有料老人ホームのような介護施設ではないため、生活相談、健康相談は受けていることが多いものの介護や医療ケアに特化した設備や人の配置はありません。体調が悪い場合は、近隣の医療機関を受診します。室内に緊急ボタンが設置されており、いざという場合は救急車を呼ぶなどの対応が可能です。

もし介護サービスを利用したい場合は、自宅で介護サービスを受けるのと同じように介護サービスを受けられます。要介護度があがると在宅で介護を受けるのが難しくなることが多いですが、シニア向け分譲マンションでも同じ条件であり、要介護度が高くなってしまうと別の介護施設への入居が必要になる可能性があります。

食事サービス

シニア向け分譲マンションは居室にキッチンがあるため自炊も可能ですが、オプションで食事の提供が受けられます。一方、介護サービスとして食事介助などが必要となる場合は、外部のサービス提供事業者と別途契約が必要です。

シニア向け分譲マンションのメリット・デリット

シニア向け分譲マンションのメリット

・同世代の話し相手が近くに住んでいるため、1人暮らしでも寂しくなりにくい
・1LDK~3LDKなど複数の間取りが選べ、さまざまな世帯構成に対応している
・管理人が常駐し、緊急時には通報してくれる
・自分に所有権があり、自由に売却、譲渡、賃貸、相続などが行える
・建物全体がバリアフリー化されていて、ケガのリスクを下げられる
・シアタールーム、ジムなどの娯楽設備、レクリエーション設備が豊富
・自炊など自分で家事ができなくても日々の生活に困らない

シニア向け分譲マンションのデメリット

・施設やサービスが充実している分、購入費用が高い
・介護度が高くなった場合に住み続けられない
・50歳以上、60歳以上など入居時最低年齢があり誰でも入居できるわけではない
・管理費や修繕積立金、固定資産税がかかる
・入院などで部屋に住んでいなくても月額の諸経費がかかる
・物件数が少なく選択肢が少ない
・シニア向け分譲マンションの物件数が少なく中古相場が不安定

シニア向け分譲マンションの選び方

シニア向け分譲マンションを選ぶ際は、住まいにどんな条件を重視しているのかという自分なりのニーズにあわせて選びましょう。新築物件にこだわってもよいですが、家族と行き来しやすい場所に住みたい場合は駅に近い物件、広々と住みたい場合は間取り重視など、住まいへの条件にあわせて中古物件を検討しても良いでしょう。

毎日の家事を負担に感じている場合には付帯サービスとして食事提供や掃除、洗濯などを代行してくれる物件がおすすめです。基本的に監視カメラなどが設置され、防犯面は安心ですが、自分の緊急時にすぐ誰かが来て欲しいと思っている場合には管理人や看護師が常駐しているタイプの物件を重視しましょう。「近隣に医療施設や商業施設があるのか」「入居者の雰囲気やマンション周辺の街並みが自分の好みに合っているのか」などの確認も重要です。

また、契約時には終身入居できるのかをはじめ、もし介護が必要になった場合、入院することになった場合の条件などを確かめておくと安心です。

シニア向け分譲マンションの入居基準

入所難易度は?

シニア向け分譲マンションは有料老人ホームとは異なり、どんな年齢の人でも入居可能です。資金面の問題がクリアできれば、入所難易度はそれほど高くありません。分譲マンションといっても賃貸に出されている物件もあるので、条件が合えば割安に入居できる可能性があります。

基本的に自立している人向けの場所なので、認知症には対応しておらず介護が必要な場合でも、その度合いは軽い人までが対象です。ただし、施設によっては「最低年齢条件や身元引受人がいること」「特定の感染症に罹患していないこと」などの条件を設定していることがあります。

利用期間は?

例えば、介護施設である介護老人保健施設は原則3ヶ月ごとに利用期間を更新する制度です。しかしシニア向け分譲マンションは原則終身利用できる施設で利用期間の定めはありません。ただし、「終末期の看取りを行えるかどうか」は施設により異なり、利用者の介護度が高くなった場合には入居しつづけることが難しくなる場合があります。

シニア向け分譲マンションの費用目安

シニア向けマンションは初期費用で部屋を購入し月額費用で管理費や修繕積立費、光熱費などを支払っていきます。加えて、オプションで食事の提供を受けている場合は食費、掃除を依頼している場合は清掃代などが加算されるため注意が必要です。このほか実費を負担するものには送迎費や健康管理費、ゲスト宿泊費などがあります。施設の間取りや立地条件にもよりますが、一般的な費用の目安は以下のとおりです。

・初期費用:数千万円~数億円(物件購入費用)
・月額費用:数十万円程度(管理費、修繕積立金、固定資産税、水道光熱費、食事代など)

もし介護が必要になった場合は、これらの金額に加え、介護サービス利用料がかかります。介護サービスは通常自己負担分として1割を支払いますが、高所得者の場合は2割または3割になる場合があるため確認が必要です。居宅サービスを利用する場合は、介護度により数万~数十万円までと利用できるサービス利用料に上限があります。上限を超えた分は全額自己負担です。

・居宅サービス利用料:数千円~数万円

シニア向け分譲マンションとサービス付高齢者向け住宅の違いは?

シニア向け分譲マンションとサ高住は似た部分があり、どちらを選べばよいかがわかりにくい場合があります。ポイントは所有権の有無、設備やサービス、費用面などです。ここでは、それぞれについて詳しく紹介します。

所有権の違い

サービス付き高齢者向け住宅は国が建物や設備の基準を明確に定めた高齢者向けの賃貸住宅です。もし入居したい場合には施設側と賃貸借契約を結びます。入居者に所有権はありませんが、シニア向け分譲マンションと比べると、高額な初期費用を用意しなくても入居できる点が大きなメリットです。負担が比較的軽く、住み替えをしたいと思った場合は引っ越しもできます。

一方、シニア向け分譲マンションは高齢者向けに売られているマンションです。そのため、購入すると自分に所有権が移り資産となります。自分の所有物なので、任意で誰かに相続させることが可能で、運用やリフォームも自由に行えるのが特徴です。ただし、運用や売却をしたい場合、まだ物件数が少なく相場が安定していない点については考慮しておきましょう。

購入したときの価格よりも売却金額が安くなってしまう可能性があるため、一般の分譲マンションと同じ感覚で投機目的に所有してしまうと思ったとおりの条件では運用できないかもしれません。

設備・サービス内容の違い

サ高住は都道府県に登録された建物です。主に下記のような基準があります。

・床面積が原則25平方メートル以上
・バリアフリーであること
・少なくとも安否確認・生活相談サービスがあることなど

高齢者が安心して住むための基準が設けられています。カラオケや喫茶スペース・調理実習室など娯楽が楽しめる設備のある場所も多い傾向です。また、特定施設の条件にあてはまるサ高住は、入居者に対し生活介護として介護サービスを計画し、入浴、排せつ、食事などの介護を行います。

シニア向け分譲マンションも建物はバリアフリー化されています。しかし、法律上は一般のマンションと同じ扱いであり、シニア向けとして特別な設置基準はありません。フロントサービスや、見守り、緊急時対応に備えるため管理人が常駐し、施設によっては病院が併設されていることもあります。サークル活動や豪華なレクレーション施設などが特徴ですが、基本的に自立した人向けの施設であることから介護サービスが必要な場合には、自分で外部の介護サービスと契約が必要です。

費用の違い

サービス付き高齢者向け住宅は、入居の際に賃貸契約が必要です。申し込みの際には入居一時金(前払い家賃)や敷金・礼金、保証金などをあわせた費用がかかります。また、月ごとにかかる費用には家賃、管理費、共益費、水道光熱費をはじめ、安否確認や生活相談利用料などさまざまです。加えて、介護サービスの自己負担分や医療費、サークル活動やレクリエーションへの参加費、駐車場代、日用品代などの実費がかかります。

・初期費用:数十万円程度
・月額費用:15万円前後+介護費用

シニア向け分譲マンションは所有権契約なので、申し込みの際にはマンションを購入するのと同じように頭金や手付金、不動産取得税、登記費用などがかかります。月ごとにかかる費用には、マンションの管理費や修繕積立金などです。さらに、所有している間は毎年、固定資産税が徴収されます。

・初期費用:数千万円~数億円
・月額費用:数十万円程度(管理費、修繕積立金、固定資産税、水道光熱費、食事代等) +介護費用

まとめ

シニア向け分譲マンションはバリアフリー化されていて、自分の資産として所有できる住宅です。健康なまま住み続けることが重視され、豊富な娯楽やレクレーションがあることが特徴です。希望する地区に物件が少ないこともありますが、金銭的な問題がなければ比較的簡単に入所できます。シニア向け分譲マンションを選ぶ際は、費用や間取り以外に入居者の雰囲気や周辺環境の利便性などについても考慮しましょう。

特に医療施設やスーパーなど、自分の生活に必要な施設が近くにあると便利です。なお、介護が必要になった場合は別途契約が必要です。類似したシニア向け住宅にサ高住があります。サ高住は一定基準を満たした賃貸住宅です。特定施設として認められたサ高住であれば入居者向けに介護サービスが提供されます。



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